总价110万+，温州市区商品房置业门槛大幅下行，映星河首开……:温州道观寺庙寺院

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◎来源丨温州房哥

◎文/编丨房哥团队

话说今年市场行情急转直下温州道观寺庙寺院，一客难求，我们能真切看到市区三区 （不含仰义、滨海、瓯江口等，下同）之外， 一手住宅置业门槛大幅降低了！

比如，2017-2018年，温州市区置业的最低门槛可能在茶山温州道观寺庙寺院。以瓯海之光为例，首开时多数房源毛坯单价约为1.65-1.8万元/㎡。以最小建面约89㎡来看，门槛大致在140多万元。

▲瓯海之光山语苑交付实景

2019年，市区置业最低门槛可能在浙南科技城温州道观寺庙寺院。以浙南科技城TOD国际新城为例，多数房源毛坯成交单价在1.7-1.8万元/㎡。总价门槛最低的可能属天空之城（备案名：缤纷沁园），购房门槛是建面约77㎡，总价门槛大致 在133-152万元左右。

▲TOD国际新城·未来之光交付实景

而如今，市区一手住宅置业的门槛竟然降至110多万元，它就是位于瓯海高铁新城的万科·映星河温州道观寺庙寺院。

更令人惊讶的是，映星河还没开盘，却即将于12月结顶，主体即将结顶才首开，在这几年也是罕见温州道观寺庙寺院。可谓是把卖房子卷到了“新高度”：

小菊花课堂

按照温州的情况，一般来说，开发商拿地后，达到±00或累计投入建设资金已超过工程总投资的25％，开发商就可以预售了，通常在半年左右时间温州道观寺庙寺院。早几年快周转之下，有项目可是4个多月就开盘。

而映星河所在地块，是万科去年4月拍下，至今已有19个月左右温州道观寺庙寺院。

房管网销售方案显示，早在2022年3月项目就已经达到工程进度±0.00温州道观寺庙寺院。预计在下月，主体将要结顶。可在11月25日，映星河才要一期开盘……

▲图据温州市房地产市场信息交易网

11月23日温州道观寺庙寺院，房探前往现场探房——

映星河的售楼处为日后交付的人行主入口 （包含酒店式入口和会所）：

▲人行主入口鸟瞰实景温州道观寺庙寺院。图据温州万科

中庭花园主要景观节点已经呈现温州道观寺庙寺院，简约几何构图水景，具备一定的入户礼序，但动线体验较为单调：

▲中庭花园鸟瞰实景温州道观寺庙寺院。图据温州万科

镜面水池边见缝插针设置了“玻璃盒子”温州道观寺庙寺院，目前里面摆放了健身设备：

多数楼栋都有设置架空层，挑高约3.6米温州道观寺庙寺院。其中，6#架空层已经实景呈现。较为难得的是，这几栋楼架空层已经做了玻璃封闭处理，并安装了空调：

应该说，在市场如此风雨飘摇之际，映星河通过“近结顶首开、实景呈现”等手段，来获取购房者的安心感，实属市场内卷下的无奈之举温州道观寺庙寺院。

那么温州道观寺庙寺院，映星河房源性价比究竟如何？一起来看看……

来看看项目和房源信息——

A

开盘楼幢

本次预售《臻湾华庭》一期，建筑面积28054.72㎡，预售范围如下 （依照地名办标注）：5幢、6幢、7幢， 建筑面积27062.63㎡，住宅300套（其中5幢503室、603室，共2套，建筑面积183.24为政策性用房）；2幢、3幢，商业14套，建筑面积992.09㎡温州道观寺庙寺院。

▲楼栋分布图

本项目计划于2024年3月交付，具体以实际情况为准温州道观寺庙寺院。

B

区位分析

项目位于瓯海区高铁新城宁波路与横邮路交汇处温州道观寺庙寺院，在阳光城愉景公馆对面，与万科之前上市的映象广场也很近：

▲项目相对位置示意

项目 北侧为河道、规划公共服务设施用地；

东侧为河道；

南侧为老旧民房；

西侧为横屿头家具市场、愉景公馆温州道观寺庙寺院。

映星河位于动车站板块，作为万科在高铁新城板块布局的第三子，相比映象广场，映星河的区位条件相对较弱温州道观寺庙寺院。这主要体现在映星河 周边老房子居多，目前 城市界面较差，成熟度比较一般。

除此之外温州道观寺庙寺院，地块周边主要不利因素有：

项目东北侧约400米存在 道观 温州道观寺庙寺院。距离较远，预计对7#等部分楼栋房源西北侧视野略有影响；

▲项目VR实景

周边另有太阴宫等 宗教建筑 温州道观寺庙寺院，但在视线内或不明显，建议直接查看VR实景或现场实测；

项目东南侧约600米存在横屿山山体，山上有部分 坟墓 ，但距离较远，视觉影响不太大温州道观寺庙寺院。

映星河VR实景，楼盘周边现状、规划、有利不利因素均清晰可见温州道观寺庙寺院。

C

布局设计

项目总占地约1.69万方，整体规模比较小，地块容积率约2.5，由万科开发建设温州道观寺庙寺院。

住宅共4幢26层住宅组成，合计有普通商品房住宅约28227.74㎡，政策性住房10071.14㎡温州道观寺庙寺院。另外小区东侧有1幢约1000㎡的商业建筑和1幢约2000㎡的菜市场。

▲项目鸟瞰效果图示意

映星河住宅外立面采用 现代风格，住宅以 涂料为主，与周边商品房档次差别不大温州道观寺庙寺院。

▲外立面效果图示意

项目楼栋呈围合排列，且北侧三幢楼的消防登高地均设置于北侧，不占用中庭园林绿化温州道观寺庙寺院。

▲园林平面效果示意图

映星河住宅为 南偏西约15°左右温州道观寺庙寺院。大多数楼栋南侧为低矮建筑，遮挡影响不大。仅7#会受到南侧3#遮挡。

▲项目楼间距，仅为示意，以销售口径和实际为准温州道观寺庙寺院。

日照简评

本期预售的3、5、6#住宅南侧为横北路和低矮老房子，视线空间较大，南侧遮挡影响小，预计 冬日低楼层日照质量也能保障温州道观寺庙寺院。但是，要注意地块南侧老房子若拆迁，未来新建住宅可能会对5#、6#低楼层产生影响；

7#住宅南侧为高约78.85米的3#，正南侧的楼间距约63米，预计 大寒日7#约8楼及以下房源日照质量会受到南侧住宅遮挡温州道观寺庙寺院。

注：若某楼层房源在大寒日正午日照被南侧楼栋遮拦，意味着该楼层以下房源在冬天大多数时间日照会被南侧楼栋遮挡，该楼层以上房源日照条件逐层转好温州道观寺庙寺院。

D

户型分析

映星河开盘户型为 一类高层建面约76㎡、95㎡两个户型，户型面积段可谓纯刚需温州道观寺庙寺院。户型设计整体比较一般，另 住宅标准层高约2.95米。

高层建面约76方：

▲仅供参考温州道观寺庙寺院，以实际和售楼处销售口径为准

---两朝南两房户型温州道观寺庙寺院，面宽还可以，但套内过道控制不够理想；

---餐厅与房间过道会打架，建议此处装修布局做微调温州道观寺庙寺院。

高层建面约95方：

▲仅供参考温州道观寺庙寺院，以实际和售楼处销售口径为准

---较常规的三朝南户型温州道观寺庙寺院。9.3米的面宽在市面同户型段产品里属于较弱的水平，开间明显偏小了。

想必吃瓜群众最为关心的还是价格……

E

价格分析

备注： 本项目实行住宅全装修交付,内装饰装修标准为简约风格1000元/㎡温州道观寺庙寺院，轻奢风格1500元/㎡；

映星河毛坯备案均价约 1.9万元/㎡温州道观寺庙寺院。首开期间，首付有 总价约12%补贴（在首付扣除）+送车位政策，相当于毛坯均价仅为1.672万元/㎡。叠加车位优惠 （车位以10万元计）后，毛坯单价只有 1.5万多元/㎡。

映星河装标分为1000元/㎡和1500元/㎡温州道观寺庙寺院。1500元/㎡装标为常规装修配置；1000元/㎡则仅装修了厨卫，其余为地板革满铺。房探踩盘时，1000元/㎡样板房施工中，未对外开放。

▲1500元/㎡样板房实景

目前，映星河附近目前在售、存量较多的一手楼盘有碧桂园·悦榕湾和万科大象城·映象广场温州道观寺庙寺院。

▲映星河及周边在售项目相对位置示意

映星河和映象广场均为万科旗下楼盘，映象广场毛坯备案均价2.15万/㎡，价格高出一大截，但地段和微观条件明显好于本楼盘，且有高铁新城实验学校，所以二者条件存在一定错位温州道观寺庙寺院。 映星河是纯刚需盘，而映象广场算是板块“龙头”，偏改善定位。

与映星河更有可比性的，应当为碧桂园的纯刚需盘悦榕湾温州道观寺庙寺院。

项目

映星河

悦榕湾

谁更胜一筹温州道观寺庙寺院？

区位

高铁新城南侧温州道观寺庙寺院，城市面貌相对老旧

高铁新城西侧，城市面貌相对老旧，楼盘相对孤立温州道观寺庙寺院。

映星河略好

地块环境

自建菜场、商业温州道观寺庙寺院，北侧邻水，宗教等不利因素影响相对小

三面环水温州道观寺庙寺院，相对独立，存在S1、福州路噪音、宗教建筑等不利因素

映星河

小区规模

小

中

悦榕湾

外立面材质

涂料为主

多彩漆为主

差不多

层高

2.95

2.9

映星河

户型

76、95㎡刚需

常规97-125㎡

悦榕湾选择更多

备案价格

毛坯均价1.95万/㎡温州道观寺庙寺院，95方毛坯均价1.9万/㎡

毛坯均价1.85万/㎡温州道观寺庙寺院，97方毛坯均价1.75万/㎡左右

优惠力度

12%补贴+送车位政策

返现金、送车位等

悦榕湾

单就单价而言，映星河没有优势温州道观寺庙寺院。但映星河的综合条件和开发商口碑方面，比悦榕湾要好。另外， 小户型的总价最低购房门槛，也比对手低了许多。

F

选房注意事项

楼层

选择

映星河中低楼层差价较大温州道观寺庙寺院。低楼层平均差价在200元/㎡，中低楼层差价在100-300元/㎡每层不等。20楼以上高楼层单价反而降低200元+/㎡左右。

▲楼层差价示意

由于楼栋整体日照条件相对较好（5、6幢中低楼层日照也不错，7幢差一些），建议购房者在满足自己日照要求的房源中，尽量优先考虑中低楼层房源（如6-10楼左右），相对价格优势会明显许多温州道观寺庙寺院。这对刚需盘而言，还是非常重要的。

具体楼栋方面：

---5、6、7三幢高楼层的房源温州道观寺庙寺院，大家条件都差不多，而6幢价格明显贵一些，所以可以 考虑5、7幢房源；

---5、6、7三幢低楼层房源中，6幢面对中庭，日照有保障，环境和视线都比较好，而 5#南侧为菜场、商业，7幢低楼层日照相对较差，所以综合比较， 中低楼层优先选择6幢的房源温州道观寺庙寺院。

▲楼栋分布图

好了温州道观寺庙寺院，今天就说到这！

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