2022年总结与展望|政策篇
2022稳定市场四部曲
2023继续宽松提信心
2022年，保交楼成为下半年楼市关键词，中央积极表态叠加提供资金支持，地方积极落实城市主体责任多措并举促进问题项目交付南宁道教灵符网请符。中央层面，“930”虽有房贷财税支持政策但力度限于“托而不举”，两次政治局会议逐渐打开地方因城施策空间。地方政策从试探性松绑到应出尽出，全年至少295省市出台595次房地产松绑政策。两度降准、三次降息以及阶段性放宽房贷利率下限仍难驱动居民加杠杆购房，居民信贷修复有限。房企融资政策持续放松，前10月落脚点在于对前期收缩性政策的回收和纠偏，“金融16条”后监管对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向保主体。
展望2023年，中央政策定调将继续托底，核心目标在于全面落实保交楼，逐步引导房地产市场底部修复南宁道教灵符网请符。预计中央政策力度仍将相对克制，强力刺激性政策较难落地。地方需求端政策力度有望继续加码，其中一线及强二线城市调控政策或将局部放松，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下优质房企融资环境或将实质性改善，其中股权融资或将成为企业融资的重要工具。可以期许的是，随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营将逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清。
总 结
1、“保交楼”并列稳民生政策地位提升南宁道教灵符网请符，央地协力筑牢交付底线
（本节有删减）
中央层面，第一，积极表态，将保交楼上升至政治局会议高度并与稳民生并列南宁道教灵符网请符。7月28日，中央政治局会议强调要“压实地方政府责任，保交楼、稳民生”，这是保交楼首次被写入政治局会议文件。第二，推出2000亿专项借款和2000亿再贷款，为保交楼提供资金支持。8月，住建、财政、央行等多部委联推2000亿政策性银行专项借款，截止目前保交楼专项借款资金已基本投放至项目。11月21日，央行表示，将面向6家商业银行提供2000亿元再贷款，为商业银行提供零成本资金，以鼓励其支持保交楼工作。地方层面，第一，设立地方专项纾困基金，例如郑州、南宁、湖北分别设立100亿、30亿、50亿元纾困基金。第二，积极争取国家政策性银行专项借款，支持已售逾期难交付住宅项目建设交付。第三，派遣工作组或建立一对一挂联帮扶，例如重庆成立房地产问题项目风险化解处置小组，安排房地产专班组跟进项目建设进度，并对项目账户资金封闭管理。第四，返还未动工项目土地款，例如赣州经开区根据施工进度返还绿地近4亿元土地出让金用于项目施工建设。第五，优化预售资金监管，对出险企业、问题项目实施差异化管理，例如南京，对于出现资金矛盾苗头的设立区政府专用强制资金账户，相关资金进行强制监管。
2、中央政治局会议表态渐积极南宁道教灵符网请符，“930”房贷财税支持限于“托而不举”
（本节有删减）
全年两次中央政治局会议提及房地产，7月比4月政策定调更积极南宁道教灵符网请符。首先，两次会议均强调了坚持房住不炒定位，意味着当前房地产政策主基调未变，核心在于稳定市场预期、实现行业软着陆，而不是刺激市场非理性回暖。其次，地方因城施策空间逐渐打开，从4月“支持各地从当地实际出发完善房地产政策”，到7月“因城施策用足用好政策工具箱”，明显后者赋予了地方更高的自主权。最后，根据当时面临的现实问题，两次会议侧重点有所区别，4月侧重预售资金监管，7月着力强调保交楼。4月面对地方政府预防性收紧预售金监管加剧房企流动性危机，政治局会议着重强调了要优化预售资金监管，即指导地方纠偏过紧的预售资金政策，缓解房企资金压力。7月停工烂尾风波发酵，政治局会议着力强调保交楼，并将之视为稳民生的重要前提，积极督促地方政府落实城市主体责任。“930”再现房贷财税刺激，但力度明显不及201415周期的“930”、“330”，由此也可见中央政策意图限于“托而不举”。9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策。符合条件的城市政府，可自主决定在2022年底前阶段性维持、下调或取消当地新发放首套住房贷款利率下限。9月30日，财政部、税务总局发文支持居民换购住房个人所得税退税。2023年12月31日前，对出售自有住房并在1年内重新买房的，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。
表：2022年中央层面重要政策和表态（略）
3、地方调控从试探性松绑到应放尽放南宁道教灵符网请符，全年超295省市595次政策放松
2022年，295省市出台595次房地产松绑政策南宁道教灵符网请符。第一，杭州、南京等39城放松限购，适度调降二手房或外围区域限购条件，宁波、佛山更是全面取消限购。第二，济南、厦门等111城放松限贷，重庆、长春等超过81个城市首套房最低首付比例已经降至2成，苏州、济南等超54城支持改善性需求释放，调降二套房首付比例，例如苏州首付最低30%，郑州、兰州等57城执行认房不认贷，促进置换需求入市。第三，广州、西安等7城放松限价，广州新房备案价上下浮动空间扩大，西安明确取消二手房指导价发布机制。第四，西安、成都等24城放松限售，更有常州、廊坊等压力三四线城市全面解除限售。第五，杭州、南京等170城财税刺激托市，包括减免住房转让税费、发放财政补贴刺激购房需求等。第六，深圳、合肥等243城放松公积金贷款，公积金政策兼具灵活性、多样性、可操作性强的特征，也最常为地方政府所采用。此外，需求端政策优化调整还包括放宽新房摇号、鼓励棚改房票安置等，供应端举措包括放松预售取证、放松预售资金监管、放松土拍条件、支持房企融资等。
一季度，地方房地产政策试探性放松，但力度相对有限，大多是放宽公积金等弱刺激政策南宁道教灵符网请符。伴随着郑州打响二线城市救市第一枪，4月，楼市政策调整频率明显加快、力度明显加大，56城出台67次新政，典型如南京月内两度松绑限购。429中央政治局会议定调“两支持一优化”，明确鼓励地方完善房地产政策后，5月，因城施策进入高峰期，全国102个省市出台126次放松政策，政策频次环比近乎翻番，几乎相当于前4月政策次数之总和。68月，松绑政策步入效果观察期，政策出台频次逐月递减，济南、厦门等前期政策收效不及预期的城市，渐进式加码松绑力度。9月，各地再次迎来政策小高峰、刺激政策应出尽出，以宁波、济南为代表的强二线加速松绑“四限”，但苏州、青岛等部分强刺激政策遭遇“一日游”，市场下行压力大的县市刺激政策应出尽出。进入四季度，地方放松政策频次下降但力度不减，受到疫情反复等因素影响，地方工作重心有所转移，因城施策进入暂歇期，城市数量和政策频次三连降，但武汉、厦门、西安等高能级城市占比在提升，且政策力度进一步加强。
4、降准、降息、降利率下限仍难激活购房意愿南宁道教灵符网请符，居民信贷修复有限
……略……
5、房企融资政策持续放松南宁道教灵符网请符，“金融16条”后转向保主体
2022年前10月，房地产融资政策渐进松绑，但落脚点还是在于对前期收缩性政策的回收和纠偏南宁道教灵符网请符。1月明确并购贷不再计入“三道红线”，2月保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，3、4月金融委等六部委积极表态，8月中债增增信支持房企发债，9月监管指示银行新增6000亿房地产融资，10月允许少量涉房企业A股融资。房企融资环境实际改善有限，百家典型房企融资额整体保持低位运行，房企融资难问题仍然较为突出。11月，百家典型房企融资总量为517亿元，环比增加24.9%，同比减少33.1%，111月100家典型房企融资总量为7189亿元，同比减少了43%。随着多项优化房企融资环境的政策出台，未来房企的融资规模有可能开始从低谷回升。
以11月为分水岭，监管对于房企融资态度发生根本转变，逐渐转向保主体南宁道教灵符网请符。8日，交易商协会表示将继续推进并扩大“第二支箭”，支持民营企业发债融资，11日，央行、银保监会出台“金融16条”，注入政策强心剂，12日，三部委发文指导银行向优质房企开具保函抵顶预售资金，21日证监会发布“新5条”支持房地产股权融资。至此，监管对房企融资态度发生根本转向，纾困方向从此前“救项目”转换至“救项目与救企业并存”，房企的融资环境得到优化。实操层面，信贷、股权、债券三箭齐发，协力支持优质房企融资。其一，多家银行向房企提供超3万亿授信，其中万科、绿城等单企业获得10家以上银行超3千亿授信额度；其二，8家房企储架式注册发行1210亿，增信3家民营房企合计发债47亿元；其三，20家上市房企披露股权融资意向或计划，世茂、福星等超过17家房企拟通过定增再融资。
展 望
6、中央托底引导地产底部修复南宁道教灵符网请符，首要是落实保交楼稳民生
我们认为2023年中央政策定调将继续托底，首要在于全面落实保交楼，强力刺激性政策较难落地，逐步引导房地产市场底部修复南宁道教灵符网请符。具体而言，2023年将是全力拼经济的关键期，但房地产长期所扮演的经济稳增长重要抓手功能将进一步弱化，预计行业整体定调回稳，促进市场底部修复。受此影响，中央政策力度仍将相对克制，“托而不举”将是大概率事件，政策层面将继续坚持“房住不炒”的定位，因城施策支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。类比于上一轮市场调整期2014年，“930”、“330”这类强力刺激性政策，短期暂无落地的可能性。值得强调的是，保交楼依旧是必须坚守的政策底线，难点在于破局保交楼资金困境，预计房地产纾困基金、政策性银行专项借款、金融机构配套融资等或将加快落地。而在实际执行层面，保交楼的核心原则是救项目但不救企业，尽快督促停工项目全面复工，保证问题项目都能顺利交付，最大程度维护购房者合法权益，维护社会稳定大局。
7、地方加码政策力度促需求南宁道教灵符网请符，弱二线及三四线有望全面取消四限
因城施策用足用好政策工具箱，地方需求端政策力度有望继续加码，体现于以下两个方面：其一，一线及强二线城市调控政策或将局部放松，涉及市场下行压力较大的远郊区域局部放松限购，定向优化二孩、三孩家庭以及各类人才购房资格等南宁道教灵符网请符。其中，作为政策风向标的一线城市，调控政策仍需从紧执行，但也存在局部放松的可能性。倘若杭州、成都这类强二线城市市场出现走弱迹象，不排除政策加码放松的可能性，以便给市场“保温”。其二，弱二线及三四线城市或将全面取消“四限”。受限于市场需求及购买力明显透支，弱二线及三四线城市市场下行压力不断加剧，仍需在政策层面适度刺激居民购房需求，涉及全面取消“四限”，加码购房补贴、税费减免等。而在佛山全面取消限购之后，预计长春、南宁、常州这类弱二线及三四线城市或将效仿全面取消“四限”，以便支持刚性和改善性需求，促进市场尽快回稳。
8、房企供给侧改革渐进尾声南宁道教灵符网请符，稳信用下优质房企融资将实质性改善
我们认为房企供给侧改革已渐近尾声，稳信用下企业整体融资环境或将实质性改善，央国企及优质民企更将显著受益，体现在以下两个方面：其一，信贷、债券、股权三箭齐发全面支持优质房企融资，其中股权融资或将是企业融资的重要工具南宁道教灵符网请符。具体而言，自“金融16条”落地后，10余家银行为房企提供授信总额已超2万亿元。而在实际执行层面，预计经营稳健的央国企将是银行信贷的优质客户，有望获得较高的实际信贷额度；优质民企实际信贷额度或将在授信额度的基础上打折，且折扣幅度或许较低。在境外债券融资陷入冰封的情况下，优质房企将更为依赖境内债券融资。但在房企去杠杆、降负债的政策大环境下，预计境内债券融资增量或将相对有限，毕竟行业整体偿债风险依旧高悬在顶，仅限于央国企及优质民企才有资格发行债券融资，优质房企实际融资额度或将受限。股权融资或将成为房企融资的重要渠道，更多上市的优质房企或将通过增发、配股融资。理想情况下，随着股权融资规模不断扩容，既能缓解房企融资困境，又能降低企业整体负债率水平，甚至还能构建风险共担机制，在一定程度上降低企业偿债风险。其二，出险房企仍需去杠杆、降负债，但理应秉持有序出清的基本原则，逐步将杠杆率、负债率降到相对安全的水平。例如对于债券按期兑付确有困难的企业，可以通过协商予以展期或置换。又如在项目层面做好区分，即便是出险房企，也有一些销售及回款能力较好的优质项目，仍需给予必要的融资支持，尤其要支持优质房企兼并收购受困企业项目。可以期许的是，随着融资功能逐渐恢复，央国企及优质民企经营有望逐渐回归正轨，出险房企仍将有序出清，最终房企供给侧改革将划上“休止符”。
本文为《2022年中国房地产总结与展望：政策篇》删减版
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文章来源:克而瑞
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